日前，中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。《通知》针对当前农村宅基地管理比较薄弱，一些地方存在超标准占用宅基地、违法违规买卖宅基地、侵占耕地建设住宅等问题，明确提出多项加强农村宅基地管理措施。同时，《通知》还明确提出“鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等”。
“盘活闲置农宅，使得农村闲置资源发挥社会效益，免于闲置和浪费，是有利的事情。但同时也要注意，要按照政策、文件，规范地进行出卖、出租等活动，在盘活过程中，保护好农民获得财产性收入的权益，避免农民利益受损”，著名经济学家、中国宏观经济研究院教授常修泽说。
明确现代产权概念
房屋是人基本的生活资源之一，有房子就有宅基地的问题，但在过去，宅基地的产权并不明晰。常修泽说，“对于宅基地，千百年来有产权关系，但并没有产权的概念。现在虽然有了明确的产权概念，但依然还有人把所有权当做产权的全部”。
所有权、资格权、使用权。在农村土地改革中，我国推行宅基地三权分置，使得宅地基产权关系进一步明晰，常修泽说，“这和现代产权概念是相符合的。在广义产权理论中，现代产权首先是广领域的，包含天地人各个层面，也即是环境产权、资源产权，即体现在人身上的知识产权、管理产权、技能产权等。其次是多权能的，除了所有权之外，还包括所有权派生出来的各种权利，它是一个权利束，而不是单一的权利。其三是四联动的。包括产权界定、配置、交易、保护等”。
盘活闲置宅基地，就需要先明确宅基地的产权体系，常修泽解释说，“宅基地三权分置，所有权的问题，过去是模糊的，地是谁的非常复杂，但现在很清晰，所有权是集体的。资格权和使用权是农民的，过去只能出租，不能出让，也就是说只能转让使用权，现在可以出卖、出租，意味着资格权也可以转让、交易了。这就可以明确，在产权交易的过程中，真正交易的是资格权和使用权，所有权不能交易的。”
一场深刻的变革
改革开放以来，大量农民进入城市，有数据显示，目前全国农村空置宅基地有3000万亩。中国社会科学院农村发展研究所《中国农村发展报告 ( 2017)》则指出，全国“空心村”闲置宅基地的综合整治潜力约为1.14亿亩。以北京为例，北京农村目前近八成村庄有闲置农宅，共约7.5万套，其中六成左右为整院落闲置。
“这是一场深刻的变革”，常修泽说，“数亿农民离开农村进入城市，他们的情况各不相同，有一部分取得了城市户籍，在城市买房安家，一部分没有城市户籍，但同样买房常住，还有一部分是流动人口。其中前两种，基本上不在老家的房子里住了，宅基地空了下来，在过去不能交易，只能空着，不能获得收益。现在允许并鼓励盘活闲置宅基地，其实是双赢的策略。对社会资源来说，大量闲置的资源被盘活了，可以发挥其社会效应了。对于进城的农民来说，也可以获得一笔可观的收入。比如出卖，就可以看做是资格权的货币化，以前有这个资格，但不在那儿住，没有实际的作用，现在可以交易了，失去资格权，但获得财产性收入”。
保障宅基地交易中农民的权益
宅基地交易可以盘活闲置资源，但如何才能保障交易中农民的利益？
“有四个环节需要注意”，常修泽说，“第一，资产评估要准确。宅基地放在那儿不卖的时候没问题，一旦要卖，就有评估的问题。在过去的调研中，我们发现，有的地方确实存在评估随意性强、科学性差的现象。因此要格外强调，评估要科学、准确。事实上，宅基地转让中，评估的不仅是房子、地本身的价值，还包括资格权，因为宅基地转让，意味着资格权和使用权一起转让，所以必须要考虑资格权的问题。第二，资产交易中，价格要合理。评估只是对资格权的一种认定，应该值多少钱。但在市场交易中，具体的价格还会受到供需、竞争等方面的影响。所以，要按照市场经济的规律，在市场中形成合理的价格。第三，交易过程要透明，一定要到交易市场进行交易，防止和克服内幕交易的出现。第四，资金要到位，保护农民的利益。这样的担忧不是没理由的，在其他领域，有不少教训。举例来说，一个人向业主买了房子，但没付钱，他转手把房子卖给第三人，第三人付钱之后，他拿着钱跑了，结果业主什么也没有。类似的问题还有很多，所以必须要注意，在交易中切实保护农民的利益，让闲置的宅基地真正变成财产性的收入”。
常修泽，著名经济学家，中国宏观经济研究院教授，博士生导师。著有《广义产权论——中国广领域多权能产权制度研究》《产权人本共进论》《创新立国战略》《包容性改革论——中国新阶段全面改革的新思维》等。
新京报记者 周怀宗 编辑 唐峥
校对 柳宝庆