广州白云：产业带动商务强劲发展
粤港澳大湾区发展基建先行，白云区作为粤港澳大湾区发展核心引擎的重要承载区，以“科技创新、基础设施、合作交流”为三大核心，全面融入粤港澳大湾区建设。伴随着广州传统中心城区的扩容扩张和功能外溢，白云区赢得了对接广州新一轮发展战略的难得机遇。
白云湖数字经济区规划图
白云区强基建，厚积累
白云区位于广州市中北部，东邻天河、萝岗区，南连荔湾区、越秀区、天河区，整体土地面积795.79平方千米。曾经的白云区，最初的印象是郊区、业区、专业市场林立的画面，如今的白云区正日益成为广州市中心城区向外扩张的重要部分。2018年末白云区常住人口271.43万人，户籍人口103.34万人，是广州市中心城区中面积最大、常住人口最多的一个区。
据广州市人民政府公布的信息数据显示，2019年上半年白云区全区固定资产投资额依然实现了高增速，同比增长24.6%。近年来白云区固定资产投资额一直保持大幅增长，不断为更长远的发展奠定坚实的基础。2019年，白云区年度计划基建投资744亿元，位列全市第二，中心六区第一！白云区在基建上已经初现成果：重点打造项目数量高达182个，在交通建设上包括白云棠溪火车站、广州白云机场三期扩建和9条地铁线路也纷纷动工中。
白云区“1358战略”，以产业带动商务发展
过往的白云区，经历过无序的野蛮生长，也经历过瓶颈之前的茫然徘徊，对于白云来说，“1358”发展思路：实现“一个目标”，用好“三大枢纽”，构建“五大功能片区”，建设“八大产业园区”，这不仅是对白云发展方向的一个回应，同时也是一份勾勒出白云未来轮廓的发展蓝图。以此为指引，白云通向未来之门，正徐徐打开。
白云绿地中心项目效果图
随着广州中心城区的扩张伴随功能溢出，加之产业结构的战略性调整，白云区凭借自身的自然禀赋、土地资源、产业基础，成为了广州未来发展战略的重要一环。白云区“1358”发展战略，以建设国家重要中心城市的现代化中心城区为“一个目标”，打造航空、交通、科技创新三大枢纽的重大部署点燃发展新引擎；东西南北中形成东部科技创新带、南部白云新城CBD、西部科技创新走廊、北部临空经济示范区、中部城市中心五大片区联动、错位、互补发展，以生物医药、信息技术、人工智能、铁路经济等八大产业园区的精心优化布局增添发展新动能，奏响白云发展最强。
合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生表示，广州对于白云区在政策、基础设施、产业等方面的大力支持，使得白云区产业结构及城市面貌全面升级，在基建完善、产业发展的带动之下，白云区整体发展将迎来腾飞，也必将动白云区的商业地产市场更加上一个台阶。
白云区写字楼供求平衡，价格稳中有升
据合富研究院整理的来自广州阳光家缘的数据显示，2016年至2019年7月份，白云区一手写字楼市场新增供应仅有约7.4万㎡，主要供应集中在2016年，占近几年的90%。近两年都未曾有新增供应，最近出现新增供应已经要追溯到2017年，仅有7383㎡的少量供应。
在成交方面，同期白云区的一手写字楼成交量约为7.4万平方米，一手写字楼市场整体呈现出供求平衡的态势。近三年，白云区写字楼成交形成两极化，主力成交来自位于民营科技园旁的绿地汇创国际，占整体白云区的去化近八成，其余成交均来自于白云新城内的项目，白云新城是目前白云区内供货量与成交量最集中的板块之一，如宏鼎云璟汇、白云绿地中心、碧桂园云立方项目。
白云新城写字楼实景图
据合富研究院整理的来自广州阳光家缘的数据显示，近三年白云区写字楼成交价格呈上升趋势，2018年成交价格更是升至3万元/㎡，对比2016年上升33.6%。纵观与全市一手写字楼成交均价对比，白云区在2018年的成交均价比全市均价高约30%，主要成交来源于白云新城内的碧桂园云立方。近年来白云区内写字楼供货主要源于白云新城内，区域总部经济集聚逐渐成形，规划利好频出，预计未来写字楼成交价格随着城市发展的步伐稳中上升。
商务布局：白云新城、设计之都、白云湖板块呈“三足鼎立”
白云新城经过十余年建设已现雏形，过往白云区内商务用地土拍更是均集中在白云新城，已落成有白云绿地中心、宏宇云鼎汇、万达广场等商务地标项目，这些写字楼项目前均已销售完毕，目前板块二手写字楼价格为4万元/平方米左右，板块内暂无新增写字楼供应。随着政府对白云新城总部经济规划的步伐，同时已经吸引无极限（中国）健康产业基地、南航总部、华为城市产业云平台、阿里天猫汽车、娇兰佳人化妆品等总部企业进驻，令白云新城价值不断凸显。
另据合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生表示，随着白云新城的商务氛围逐渐成熟，白云新城正成为继珠江新城、琶洲互联网创新集聚区之后，广州第三个总部企业集聚区域。目前板块内的写字楼租金水平是最好的体现，写字楼租金水平已达110-170元/㎡·月左右，白云新城区域已发展成为广州写字楼市场的热点板块，其商务价值已得到市场认可。
白云湖数字经济区规划图
在规划上，白云区将白云新城北区片区的定位从原来的“宜居新城”调整为“总部经济集聚区”。位于白云新城北鹤龙街黄边片区的广州设计之都，定位为粤港澳大湾区设计产业集聚的国际品牌摇篮、华南首个“一带一路”设计服务贸易中心、广州首个B2B设计服务共享平台，该项目一、二期核心区已全面动工建设。目前，23家国内外知名设计企业及协会已签订意向入驻协议，预计到2025年，园区营业收入将达500亿元，入驻设计企业达300家以上。白云设计之都作为粤港澳大湾区建设全市重点推动平台项目，将接棒白云新城成为白云商务新兴土拍的主要供货区域。今年，广州设计之都已经完成4宗地块出让，预计还将有3宗服用地供应。
除此之外，白云湖数字经济区也将是白云区内未来商务主要的供货板块之一。白云湖数字科技城位于广州市白云区西部，白云新城北部，总用地面积28平方公里，是广深港澳科技创新走廊向白云区拓展的重要延伸腹地，将建设为世界一流的数字科技产业生态圈、宜居宜业的产城融合示范区。拟依托良好的生态环境和便捷的交通条件，吸引科技创新龙头企业及生态伙伴，重点发展新一代信息技术、人工智能、5G通讯、自动驾驶、物联网、软件信息、电子竞技等产业。 软通动力、中软国际等中国软件百强企业已签约或揭牌，通智慧、曙光易通、东方国信等13家企业已注册，并已开展业务；兰科技、华石科技等16宗重点对接项目已明确落户意向，并开展前期业务对接。强大的产业发展势头，还吸引了北控集团、中关村信息谷等龙头产业投资集团的集聚。
白云区商务发展迎来新机遇
合富辉煌（中国）商业地产总经理张智斌先生表示，白云区作为广州老六区面积最大、人口最多的一个区域，在经过多年的发展之后，同时在白云新城的发展带动下，加上“1358”发展引擎，在引进众多产业的同时，白云区的商务写字楼市场必将更上一层楼，以白云新城、设计之都、白云湖数字经济区“三足鼎立”的商务格局将进一步得到强化，白云区商务发展将迎来全新的机遇。据悉，白云新城内现再增添一地标——建华中心，总建约11万平方米，作为白云新城核心区的总部大楼，广州建华中心在区位、交通、景观等条件优越的基础上，将借助白云新城的商业发展优势，打造出新概念、高品质的商业、办公、文化、娱乐、居住的地标。
（文图来源合富研究报告）