本文来自“乐居财经”，作者为陈传希，原文标题为《追赶凶猛!谁是上市物业领跑者?》。
物业管理行业驶入高速发展的快车道，越来越受到资本市场的青睐。继2018 年以来，9家物业服务企业登陆A/H主板上市。
9月25日，乐居财经对比15家在A股/港股主板上市的物业企业“期中考试”成绩单，以便更直观了解上市物业服务企业的业绩表现。它们分别是：奥园健康、碧桂园服务、滨江服务、彩生活、和泓服务、佳兆业美好、绿城服务、南都物业、浦江中国、祈福生活服务、新城悦服务、雅生活服务、永升生活服务、中奥到家、中海物业。
资本价值凸显：3家上市物业公司PE超40倍，中海物业市值增3倍
房企分拆物业上市潮越演越烈，物业板块价值也越来越突显。截至2019年6月30日，上市物业企业市值较上市首日平均增幅达80%。其中，中海物业总市值达117.68亿元，较2015年10月上市首日的市值增加超3倍。绿城服务市值较上市首日增长约192%;新城悦市值较上市首日市值增长约185%。
而截至2019年6月30日，碧桂园服务的市值达424亿元，远超行业上市物业企业市值，是当之无愧的物业服务“第一股”。
此外，截至2019年6月30日，有3家上市业务公司市盈率PE超40倍，7家上市物业公司PE超过20倍，可见市场对物业服务企业的估值之高。
营收方面：绿城服务“营收王”，分拆物业收入多依赖母公司
2019上半年，“营收王”为绿城服务，收入高达36.63亿元;碧桂园服务营业收入同比增速最快，为74.4%。此外，雅生活服务、中海物业、彩生活营业收入均超过18亿元量级，上市物业服务企业在营业收入上逐渐形成梯队。
值得关注的是，2018年以来上市的9家物业服务企业中，7家是房企分拆出来的。而部分企业业绩严重依赖母公司。2019上半年，奥园健康92.2%的收入来源于母公司中国奥园，佳兆业美好约90%的交付前及顾问服务乃源自提供予佳兆业集团的服务，新城悦服务80.05%的收入依赖于新城集团......但这种依赖程度较去年同期均有所下降，其中碧桂园服务的依赖度下降幅度最大，碧桂园服务来源于母公司碧桂园的收入从2018上半年的90.8%下降至2019上半年的76.8%，主要因近一年来公司大量并购拓展业务。
盈利能力：碧桂园服务“赚钱王”，佳兆业美好归母净利增近3倍
在盈利方面，2019上半年，碧桂园服务最会“赚钱”，上半年内归母净利润最高，达到8.2亿元。佳兆业美好归母净利润增幅最大，同比上涨289.1%。
祈福生活服务的毛利率最高，达到43.58%;毛利率增长最多为奥园健康，较去年同期增长3.37个百分点至39.57%。雅生活服务销售净利率最高，达到25.32%。中海物业ROE(摊薄)最高，达19.11%。
2019上半年，总体看盈利能力向好，业绩增长。但“高收入低毛利率”仍是物业管理行业普遍面临的难题。2019上半年，15家上市物业企业的平均毛利率为30.3%，而2018上半年15家企业平均毛利率为31%。
企业规模：跑马圈地正当时，资产总体上涨
在资本的助力下，上市物业服务企业跑马圈地，扩张明显，企业运营规模持续增加，企业资产、在管面积/合约面积稳步增长。
彩生活总资产遥遥领先，总资产高达90.2亿元。奥园健康、永升生活服务、碧桂园服务期内总资产增幅最大，均超过120%。
在资产上，上市物业企业逐渐形成梯队，第一梯队包括彩生活、雅生活服务、碧桂园、绿城服务，其资产规模均大于60亿元，远超其它物业上市企业。
资本助力，群雄逐鹿，物业服务企业发展迅速，行业集中度得到进一步的加强。是强者恒强，还是黑马突围并非定势。谁能最终攀登到行业的顶峰，我们拭目以待。