经过两个月的沉寂之后，最近一段时间，房地产信托产品又开始多起来了，尤其是头部地产企业的信托产品，关于到底选择政信信托还是地产信托，很多人又开始纠结起来。今天小编主要从三个方面说说这两类产品的区别。
1、商业逻辑
从商业逻辑上来讲，政信产品主要是借新还旧，靠政府的强信用支撑起来的，地方政府自主还款能力基本没有，如果40万亿的地方债务危机集中爆发，很有可能出现弃卒保车的情况（重点观察贵州债务违约处理情况），不过中国毕竟是社会主义国家，不太可能出现地方政府破产的情况，而且经济发达区域的地方政府腾挪能力还是非常强的（譬如江苏镇江），所以在政信产品选择中，一定要选择“车”。而地产信托的商业逻辑主要是借鸡生蛋，地产信托通常以项目公司为单位，房子卖出去就会还钱，确定性高，也比较容易判断，所以这么多年来地产信托一直是信托公司最大的一块蛋糕，当然在现在这个经济环境下，地产信托首先要优选交易对手（前20强最佳），其次区域位置最好是一二线城市（人口流入越多越好），最后一定要有土地抵押（控制终极风险，最后的抓手）。
2、违约处理方式不同
上述两类产品都是债权性质，既然是债权，如果到期不还钱，出现违约事件，会怎么处理？
政信产品违约，处理方式基本是协商展期，因为信托公司无法对地方政府实行强制措施（譬如无法处置抵押物），所以只能协商展期，等待上级政府救援，以贵州独山县为例，财政收入仅10亿，却大幅举债400亿，靠当地政府是不可能还清的，只能等待上级救援。
地产信托违约，一般会有两种情况，一是短期现金流危机，也就是说房子销售不达预期，项目公司没有足够资金还款，这种情况下先找总公司，很多大的地产机构明面上是开发商，实际上都是搞金融的，做金融最重要的讲信用，如果总公司实力强的话，都会选择先行垫资兑付，另外一种情况是地产公司出现全局性危机，这个时候信托公司一般会选择处理抵押物，如果抵押物足值且好处理（地理位置还不错），通常信托公司会选择刚性兑付，然后自己去处理抵押物，回收本金。所以信托公司在选择地产项目的时候，对抵押物的抵押率会有充分考量。
3、资金调配能力有差别
其实这个在违约处理方式也有涉及，之所以单独拿出来，主要有很多人都认为政府的资金调配能力是强于房地产公司，其实这个是错误的。我国排名前五的房地产公司，负债都是超过万亿的，这也意味着进项也是万亿以上的，而政信信托90%都是以县级市为主，资金调配能力超过百亿的都很少。只要房地产公司没有出现全局性的危机（譬如泰禾和新城，这个还是不能碰的），他们实际调配资金的能力要远远强于一般的地方政府平台。
以上只是小编个人见解，仅供大家参考！
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