2019年9月11日，北京青年报记者从北京门头沟法院召开的涉房产网络司法拍卖常见问题及典型案例新闻通报会上了解到，网络司法拍卖因其传播范围广、信息公开透明、操作便捷、交易成本低等特点，已成为法院财产处置的重要手段。2016年至2019年，门头沟法院拍卖房产的成交率为59%，成交金额为2.08亿元。
据介绍，与普通动产及传统拍卖方式相比，涉房产司法网络拍卖具有房产价值大，成交率高，最大化被执行人财产价值的实现，拍卖过程公开透明，交易安全，最大化竞买人利益的实现。与之相对的是，由于房产拍卖成功后过户交接程序复杂，部分房屋腾房困难。
对此，门头沟法院采取四大措施，助力涉房产司法网络拍卖工作：一是穷尽措施调查信息，保证涉拍房产信息完整准确；二是丰富网拍宣传手段，提高涉拍房屋曝光度；三是法院全流程参与，畅通房产过户交接程序；四是积极引入专业力量，为网拍工作提供保障。
通报会上，门头沟法院工作人员现场上拍了一户房产，结合已公开的拍卖公告为现场观众及媒体介绍、演示通过网络司法拍卖竞拍房产的一般流程，现场观众通过京东就可以实时看到上拍房屋的详细信息。
据了解，唯一住房可以拍卖，很多被执行人以为自己只有一套住房，法院是不会对唯一住房进行处置，根据法律规定需预留5到8年的房屋租金。如在门头沟法院办理的北京融资担保有限公司申请执行代某等一案中，在房屋拍卖成交之后，从拍卖款中为被执行人预留了20万余元的房屋租金。
该院王磊法官结合网络司法拍卖工作和典型案例，对有意通过网络司法拍卖的方式竞买房屋的公众作出四点提示：一是认真读，读拍卖公告中标注的房屋瑕疵，重点关注房屋上是否设有抵押权、租赁权，以及现阶段房屋实际占有人的情况；二是亲自看，若条件允许，在法院的组织下亲前往涉拍房屋处认真看房；三是仔细问，对于房屋的购买资格、过户税费等问题详细问相关机构；四是深入思，在询问、阅读、看样后，根据实际情况进行理性思考再决定是否购买。
同时，法官指出，有部分群众虽知晓司法网拍，但是却存在对司法网拍性质认识不清的现象，需要进一步规范，尊重司法权威。同时法院将继续强化并丰富宣传方式，不断拓宽信息发布渠道的广度，使广大群众不断提升对司法网拍性质的认知度。
据透露，门头沟法院将继续用探索创新网络司法拍卖工作，增强司法拍卖透明度，提高拍卖效率，不断探索财产处置和财产变现难题的有力举措，最大程度的保护当事人的合法利益。
典型案例
案例一：某融资担保有限公司申请执行代某等一案，这个案件中，申请执行人是融资担保公司，代某系其中的一个被执行人，在借贷过程中将房屋抵押给了担保公司。案件执行过程中，法院依法查封了代某名下位于昌平区天通苑的房屋，并且查明，代某名下仅有该一套房屋，没有第二套房产，同时查明，代某与其母亲、姥姥共同居住在该房屋之中，妻母亲、 姥姥均年事已高，属于其所抚养的家属，故在拍卖成交之后，考虑到附近及周边房屋租赁的价格，在债务未得到全额清偿的情况下，为其预留了20万元房屋租金。
案例二：某工贸公司申请执行某建筑公司一案，执行过程中，法院依法拍卖了被执行人某建筑公司名下的一座商业大楼，在拍卖前，已查明：该大楼在裁定查封之前，已经设定有租赁，有书面签订的合同，经现场勘查，某商业酒店一直在此经营，且一直交纳租金。这种情况下，仍然可以对被执行人的商业大楼进行拍卖，同时其租赁合同不应拍卖而时效，即“买卖不破租赁”，租赁合同对买受人有约束力，该大楼的此种客观情况法院在拍卖公告中明确标注，竞买人应谨慎考虑此种情况，决定是否进行交易。
该大楼最终成交，在法院主持下，竞买人与承租人达成一致：即租赁人继续经营，按照租赁合同向新房主（买受人）支付租金。
案例三：陶某申请执行赵某一案，该案的基本情况是：被执行人赵某某名下仅有一套住房，没有第二套住房。案件执行的标的是九十万元，所拍卖的房屋以180万元的价格成交，这种情况下，使可以退还被执行人90万元的，就不在适用五到八年租金。但是由于被执行人名下没有第二套住房，法院在拍卖公告中明确注明六个月的宽限期。在裁定拍卖成交后，向竞买人明确释明，需要六个月之后才能交付房屋，竞买人对此表示认同。
案例四：破坏拍卖房屋一案。某银行申请执行某家具装修公司一案，法院依法查封、评估、拍卖被执行人名下的一套房产，在该房屋拍卖成交之后，竞买人在约定时间内将全部款项交至法院，法院出具了拍卖成交裁定，并未竞买人办理了房屋过户。在竞买人办理完房屋过户之后，法院责令被执行人将房屋腾退交付竞买人。被执行人未履行腾退交付义务，法院依法张贴了腾退房屋公告，并在公告中载明：腾退时不得损坏房屋及其附属设施。
在法院现场勘查过程中，发现房屋的实际控制人将房屋毁坏，在法官查清相关情况后，对相关人员进行了传唤，因其行为对执行工作造成了妨害，法院依法准备对其拘留、罚款。后来，实施破坏的人员认识到问题的严重性，承认措施，并就赔偿问题与竞买人积极的进行协商，并最终达成了一致意见。
案例五：竞买人在拍卖成交后与被执行人就土地、房产交付问题达成协议。某资产公司申请执行某酒店系列案，执行过程中，法院依法查封被执行人的国有土地使用权及房屋，并依法评估、拍卖。该国有土地使用权及房产中有酒店、餐饮、健身等单位在营业，在拍卖成交后，被执行人拒绝交付，经过做大量的工作，竞买人和被执行人进行了协商，由于竞买人并不是专业经营酒店餐饮的单位，被执行人也拿出了足够多的诚意，表明相关经营单元需要缓冲时间，最终，双方签订了合同，由被执行人向竞买支付租金，允许其经营一段时间，时间届满后，被执行人搬走。以此种方式完成了交付。
文/北京青年报记者 李强
摄影/北京青年报记者 李强
